Co dělají drobní investoři, kteří ročně uspoří 1 až 2 miliony korun a chtějí bezpečně uložit své peníze tak, aby dlouhodobě vydělávaly? Investují do nemovitostí. Typicky jde o právníky, lékaře, či manažery, kteří postupně tvoří portfolio jednotek až desítek bytů. Jak ale vhodnou nemovitost vybrat? To si povíme v následujícím článku.
Pár faktů úvodem:
Jak ale vybrat tu správnou nemovitost za předpokladu, že máme k dispozici vstupní kapitál?
Má smysl investovat do velkého bytu nebo do malého bytu? Do bytu v centru nebo mimo centrum? Do novostavby nebo panelákového bytu? V následujícím článku si rozebereme 7 důvodů, proč si drobní investoři vybírají často právě malé byty v developerských projektech poblíž centra města.
Podívejme se na srovnání s investicí do panelového bytu mimo centrum.
Životnost panelových domů byla v době jejich výstavby (v 60. - 80. letech 20. století) odborníky odhadována na třicet až padesát let. Tehdejší betonová konstrukce po revitalizacích vydrží v realitě výrazně déle. Panelové domy za hranicí plánované životnosti již ale nesplňují současné standardy na bydlení, a nefungují jako tak dobrý uchovatel hodnoty. Nedá se tedy očekávat, že jejich hodnota poroste úměrně s cenou novostaveb v centru. V krajním případě se investice do panelového bytu znehodnotí, pokud bude v budoucnu kvůli zanedbané údržbě nařízena demolice budovy.
Novostavby jsou logicky teprve na začátku své životnosti, a proto jejich hodnota nebude stagnovat, ale s inflací dlouhodobě poroste. Při následném prodeji se tak investice dobře zhodnotí.
Ze zkušenosti z nemovitostní krize z roku 2010 víme, že novostavby jsou navíc v průměru 2x méně náchylné k poklesu ceny než starší panelové byty.
Průměrná pořizovací cena 1+kk v panelovém domě na brněnských sídlištích ve Starém Lískovci, Bohunicích, Židenicích, Líšni, nebo Bystrci se dle dat ze serveru Sreality v roce 2023 pohybuje okolo 2,8 až 3,5 milionu Kč za byty před rekonstrukcí a 3,1 až 3,8 milionu Kč za byty po rekonstrukci.
Naproti tomu pořizovací ceny novostaveb o dispozici 1+kk v developerských projektech v centru Brna začínají na cenách od 3 milionů Kč včetně DPH. Neplatí tedy, že nový byt musí být nutně dražší. Za zmínku stojí fakt, že hodnota novostaveb dlouhodobě roste o 5 až 10% ročně, a to bez započtení příjmů z pronájmu. Podívejte se například na nabídku bytů v projektu Rezidence Křenová.
Pro dokreslení aktuálních cen na trhu: Průměrná pořizovací cena 3pokojového bytu v panelovém domě z 80. let v Bohunicích po čerstvé rekonstrukci činí cca 6,5 milionu Kč.
K novostavbě je obvykle možné přikoupit si parkovací stání, což se v době modrých zón a přeplněných parkovišť stává velkým benefitem. Vlastníci panelových bytů jsou o tuto možnost ochuzeni.
Pro většinu investorů je důležité nejen kritérium uchování hodnoty, ale také pravidelného příjmu z pronájmu, který ideálně případě převýší měsíční splátku hypotéky.
Dle dat ze serveru Sreality z roku 2023 jsou obvyklé ceny pronájmů (bez energií) v Brně následující:
Příjem z pronájmu 30m2 1+kk v novostavbě na ulici Vlhká se pohybuje okolo 11 000 až 14 000 Kč za měsíc. To znamená měsíční výnos zhruba 370 až 470 Kč na metr čtvereční.
Příjem z pronájmu 30m2 1+kk v panelovém domě na sídlišti (Starý Lískovec, Kohoutovice, …) se pohybuje okolo 8 000 až 11 000 Kč za měsíc. To znamená měsíční výnos zhruba 270 až 370 Kč na metr čtvereční.
Příjem z pronájmu panelového 3+1 s podlahovou plochou 70m2 ve Starém Lískovci je v roce 2023 okolo 15 000 až 19 000 Kč za měsíc. To znamená měsíční výnos zhruba 215 až 270 Kč na metr čtvereční.
V přepočtu na metr čtvereční tak mají malé byty poblíž centra zdaleka nejlepší výnosnost. Metr čtvereční ve velkém panelovém bytu na sídlišti vydělá za rok v průměru 2 580 Kč až 3 240 Kč. Kdežto metr čtvereční v novém malém bytu poblíž centra vydělá za rok v průměru 4 440 Kč až 5 640 Kč.
Při výběru investičního bytu je důležitým faktorem také cílová skupina, pro kterou je byt vhodný. Jak snadno se nám bude hledat nájemním do velkého bytu versus do malého bytu?
Byt s větším množstvím pokojů lze pronajmou pouze rodině nebo větší skupině osob na spolubydlení.
Množina těchto osob je výrazně menší než množina studentů, pracujících singles nebo mladých párů, kteří hledají nájemní bydlení v malém startovacím bytě 1+kk nebo 2+kk.
Novostavbu navíc vždy majitel pronajme lépe než starší byt i z toho důvodu, že jde o zdravější bydlení, je vizuálně atraktivnější, a splňuje veškeré nároky na moderní bydlení.
S příchodem energetické krize jsou velmi aktuálním tématem částky za elektřinu a plyn, které musí majitel nemovitosti nebo nájemník měsíčně platit.
Průměrné měsíční náklady garsonky v novostavbě s energetický štítkem B se v roce 2023 pohybují kolem 1 500 až 2 500 Kč.
Oproti tomu průměrné měsíční náklady garsonky v paneláku se v roce 2023 pohybují kolem 2 500 až 3 500 Kč.
Průměrné měsíční náklady na energie v 3pokojovém panelovém bytě po revitalizaci (s dosažením energetického štítku C) v Bohunicích se v roce 2023 pohybují mezí 6 000 až 8 000 Kč/měsíc.
Mimo měsíční náklady na energie jsou majitelé starších panelových bytů nuceni přispívat nemalé částky do SVJ na Fond oprav. Tyto náklady investor přenáší na nájemníka, a starší panelákové byty v horším energetickém standardu se tak logicky stávají méně atraktivními.
Zkušení investoři vědí, že vybavené byty se pronajímají snáze než ty nevybavené. Vybavit velký byt ale přináší větší počáteční investici než vybavit garsonku.
Případné opravy vybavení garsonky pak budou také vždy levnější, protože je tam toho vybavení logicky méně.
Malé byty v centru mohou velmi dobře fungovat i na krátkodobé pronájmy přes platformy jako jsou Booking.com a Airbnb.
Majitelé bytů na sídlištích jsou o tuto možnost obvykle ochuzeni, protože po krátkodobém ubytování mimo centrum měst zkrátka není dostatečná poptávka.
Ceny za noc u garsonky v centru Brna se v roce 2023 na Booking.com pohybují mezi 1 500 až 2 000 Kč. V případě průměrné obsazenosti 20 nocí v měsíci to představuje měsíční výnos 30 000 až 40 000 Kč před odečtením nákladů na správu bytu.
Pokud se o správu nemovitosti nechcete starat sami, můžete využít některou ze služeb na management krátkodobých pronájmů jako je například Premierhost.cz. I krátkodobý pronájem pak může být zcela bez práce.
A co vy? Už máte ve výběru svého dalšího investičního bytu jasno? Pokud vás lákají investice do developerských projektů, prohlédněte si nabídku nových bytů v Rezidenci Křenová.
|
Investor: Křenová 43, s.r.o. IČ: 10876782 |
|
|
|
|
 |
Zhotovitel stavby: KOMFORT,a.s. Křenová 478/72 / 602 00 Brno IČ: 25524241 |
|
|
|
|
Kontakty na prodejce: Jiřina Kropáčková
|
|
|
|
 |
|
 |
+420 724 972 540
|
|
|